2011年上半年在调控政策频出、购房者持续观望中悄然走过，回望西安楼市，在政府楼市调控重拳出击下，住宅均价从年初的6595元/㎡，到最近统计的6月住宅均价7299元/㎡，经历了小幅上涨。加息、限购令等政策频频出台，我们似乎没有在2011年看到西安楼市的春天，而政府、开发商、购房者之间的博弈与较量，却依然在上演。保障房、商业地产等这些高频词汇，引起我们关注;浐灞、经开、高新、西咸等区域政策利好不断，是否会掀起楼市热浪，也值得我们期待。

　　数据篇上半年

　　房价涨704元/平方米

　　在限购、限价、限贷、保障房、限价房等多重政策的影响下，上半年西安楼市可以用卖方恐慌、买方纠结来形容。我们逐一来梳理一下各月的楼市变化，1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近270万平方米。而到了2月底，由于西安“限购令”出台，很大一部分的投资置业行为被政策挡在门外。据有关数据统计，限购后第二周，全市普通住宅仅成交199套，市场销量迅速跌至冰点。3月份，西安商品房销量跌至两年来最低，同比跌幅达七成。进入4月，受部分刚需力量蓄势爆发的影响，商品房销量得到了小幅回暖，成交量62.79万平方米，环比上涨33.81%，但同比仍明显回落55.77%。5月份继续回暖，成交量为73.62万平方米，较4月小幅提高。而到了6月份，市场成交量出现了小幅上涨的态势，价格也比较坚挺，均价为7299元/平方米，环比上涨0.45%。总结整个上半年，房价在起起伏伏中以微涨告捷。

　　政策篇政策频出加压楼市

　　回顾上半年，是调控政策频出的半年，几乎每个月都有新的政策出台。2月25日下午，西安市政府发布楼市“限购令”，其中明确规定本市居民限购二套房，禁购3套以上住房，二套房贷首付最低60%。这是1月26日“新国八条”出台后，时隔一个月中央政策精神在西安终于落地执行。3月25日，西安市政府出台“限价令”，提出今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度，即今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长15%。4月13日，西安市政府正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。5月1日开始，西安房屋销售实行“一房一价”。

　　一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅市场，在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，投资客也已意识到转型的时刻或许到来，纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产，如今的西安楼市俨然步入了城市综合体时代。

　　城市篇楼市因城市而美好

　　2011年上半年无疑是西安城市发展、提升形象的半年，火车北客站建成投用、市政府北迁、世园会开园、西咸新区规划确定……每一个关乎城市规划的大动作都对楼市产生了影响，在西安向国家化大都市目标迈出这一大步的2011年，上半年的众多动作对西安城市来说无疑是画上了浓墨重彩的一笔。

　　关键词：北客站

　　随着西安北客站的建成投用和全国高速铁路网的形成，西安将与全国各大城市形成“一日交通圈”。随着发达完善的高速铁路网的呈现，西安楼市尤其是城北区域将迎来重大的发展机遇。北客站投入使用5个月以来，城北区域楼盘受到越来越多的投资客的关注，楼盘价格普涨，城北未来发展潜力受到越来越多人的认可。

　　关键词：市府北迁

　　3月1日，位于西安市北郊凤城八路的新市政府正式投入使用，随着市委、市政府的北迁，以及北客站的开通运行，城北区域的潜力和发展备受众人看好。而西安楼市，尤其是城北区域也将迎来重大的发展机遇!西安的“双核心”布局、“九宫格局”终于变愿景为现实。市政府北迁，带来的不仅是北城面貌的焕然一新，对于整个大西安楼市格局必将产生深远的影响。此外，随着大明宫的开园、西安北客站的投入运营、地铁2号线的即将通车等等，北城的房地产市场迎来了崭新的一页。

　　关键词：世园会

　　4月28日，世园盛会的精彩绽放，带动浐灞成为了“西安市生态环境最美的地方”，对于浐灞楼市而言，世园会更是赋予了其区域楼盘无限的升值潜力。随着世园会的开幕，浐灞世园地产概念的热炒使得东郊这片西安楼市价格洼地被重新关注并重视起来。

　　关键词：西咸新区

　　6月13日，《西咸新区总体规划》正式发布。按照规划，西咸新区由泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城和沣东新城五个新城组成，要建设生态田园小镇18处、社区28个，实现人类田园牧歌式生活理想。西咸新区的诞生，给房地产市场将带来新的机遇，也会催生大西安未来楼市格局的变化。

　　本报记者 蒋莹

　　上半年楼市政策关键词

　　1月 新国八条

　　限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷。

　　政策：限购，二套房贷提高，三套房停贷

　　效果：限购首月一手房量价齐跌

　　2月 西安限购细则

　　西安限购令出台，本市居民暂停购买第3套房。

　　关键词：限购令

　　效果：西安房价连续两周下降

　　3月 房价调控目标

　　3月下旬前提交各地的房价调控目标，大限之前，引来猜测声音不断。

　　政策：各地出台房价控制目标

　　效果：涨幅降至15%

　　4月 央行年内二度加息

　　存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

　　活期存款利率上调至0.5%。

　　政策：调存贷款基准利率0.25个百分点

　　效果：维持物价稳定

　　5月 一房一价

　　国家发改委“商品房明码标价”措施5月1日起开始实施。

　　政策：不实施每套罚款5000元

　　现状：新盘报价远高于成交价，执行一月，受罚楼盘不多

　　6月 保障房

　　从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成效并不乐观，一些城市开工率不到三成。

　　政策：保障房开工

　　现状：部分城市开工率不足30%