海南省六届人大四次会议24日在海口开幕，海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示，“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。

“全岛封关”后，海南自由贸易港的发展将发生重大变化，4大自由化发展红利也即将实现。

01

海南将成为

人民币自由兑换的岛屿

行动方案提到“要分步骤，分阶段推进全面可兑换，实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区，资金可以自由进出全球。

目前，中国只有香港和澳门能够做到这一点。

人民币的可自由兑换，资金的自由流动，将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易，资本自由化是一个非常关键的条件。

02

海南将成为

“互联网信息自由”的开放岛

此次行动方案提到“要扩大增值电信业务，跨境数据传输等领域开放”，这是否意味着“全岛封关”后，海南将形成互联网全球化的开放格局？

答案是可能的。

目前也有消息透露，海南未来将拉一条海底光缆连接香港，直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港，澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。

03

海南将成为外国人

外资，外企，外货自由流动之岛

“全面完善人员出入境，工作居住便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，也要让国人和国内企业更加自由地出海。

目前，海南已经对59个国家的旅游团实行免签，今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港，澳门完全相同。

只要有护照，就可以申请自由入境海南。

04

海南将成为国内未来的

“离岸交易中心”岛屿

此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”，这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。

目前，香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金，因此也是区域金融中心。

综上所述，海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利：资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。

这四大红利

意味着海南已经走在了中国对外开放的前沿。

而在海南2025年前全岛封关后

有两个信号已经很明显了！

海南楼市正在朝着这个方向发展。

1

废话不多说， 直接来看这两个数据。

一、海南楼市两大代表城市海口、三亚2020年的房源预售数量。

1.海口

2020年，海口发出207张预售证，同比下跌12.3%，共72862套房源获准入市，与2019年的80181套预售相比，减少7300套，同比下跌9.1%，预售面积572.53万㎡，同比下跌2.2%。

整个2020年海口的住宅房源供应是大幅下跌的，2020年全年海口住宅预售数量约为2.62万套，而2019年海口住宅房源预售量为3.75万套，2020年海口住宅房源预售量一年减少了1.1万套。

再看2020年海口商品房交易登记，住宅房源约交易登记3.7万套，也就是整个2020年海口住宅的供应量是要少于交易登记量的，近10000套的差距。

2.三亚

2020年三亚55个楼盘拿到91张预售证，同比增长12.3%；共13519套房源获准入市，相比2019年减少3265套，下跌19.5%，预售量创下近4年的新低，新增预售面积156.62万㎡，同比下跌8.8%。

相较于有海南全省刚需购房群体支撑的海口，三亚的楼市行情是比较艰难的，三亚的购房群体是来自全国各地的，疫情肆虐的时候，海口是海南受影响最小的城市，也是受全岛限购政策影响最小的城市，2020年上半年三亚楼市行情艰难，到了下半年三亚的楼市迎来了转折点，话题扯得有点远了。

从海口、三亚房源的预售数量我们可以很清楚地看到，海口、三亚的房源预售数量是在逐年递减的，说的直白点就是海口、三亚的住宅供应是在逐渐减少的。

这是第一个海南不可忽视的信号，商品住宅供应数量逐渐减少。

二、再来看看第二个数据，海口、三亚的住宅用地供应。

1.海口

2020年，海口共成交71宗地，面积共229.02万方，127.05亿元，土地溢价率明显提升。

这71宗地中，只有17宗是住宅用途，同比下滑超6成，而这其中市场化商品房用地也仅仅只有5宗地，安居型商品房用地占大多数有7宗。

2019年，海口共成交27宗住宅类用地，其中用于市场化商品住房建设的仅2宗。

还有一组数据也值得关注，2020年海口成交的居住类用地，按土地面积及最大容积率，最大可规划建面156.8万平，如果按100平/套计算，可供应约1.56万套房子。

2.三亚

根据数据显示，2020年三亚共成交1412154.69平（约2118亩）土地，揽金147.288亿，同比增长18.8%。

值得一提的是，三亚2020年出让的8宗住宅用地，全部用于建设安居型商品住房，共计547.06亩。也就是说，2020年三亚商品化住宅用地（即普通商品房项目用地）0供应！

据官方公布的数据显示，2018年三亚商品化住宅用地供应700.8亩，2019年三亚商品化住宅用地供应207亩。

这是第二个海南不可忽视的信号，商品化住宅用地供应越来越少。

2

土地供应在减少，商品房住宅的新房供应也在逐年减少，而海南自贸港建设则在如火如荼，未来来海南的人不能说蜂拥而至，但是也是会逐年增加的，海南住宅供需在逐渐走向不平衡。

如果继续这样的情形下去，未来的海南可能面临无房可卖的状况，而住宅的日益稀缺，这也是未来海南楼市的新特点，稀缺就意味着价值。

前几天，海南官方的数据：2018年海南全域限购以后，海南商品房销售面积由2017年2292万㎡的峰值下降至2020年1-11月的631万㎡，商品房价格得到有效控制，基本保持平稳；购买商品住房的对象由省外居民为主转为省内居民和引进人才为主，本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%，2020年1-11月提升至74%，其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。

三亚

在海南房地产转型发展的背景下，在最严调控下，在今年新冠疫情及全岛限购的影响下，三亚新房供应近四年新低， 两个传统的购房旺季也难创新高，整个海南市场在调控之下是趋向平缓的。

2021年，是海南自贸港建设的开局之年，也是海南楼市调控初见成效的一年，商品房住宅土地供应量大幅减少，虽然可能让海南的房价上涨，但是另外一方面可以让开发商从规模化开发的“瓶颈”思考转型，海南房地产的转型和发展，只靠政府毕竟也不能完全改变，这也促使海南楼市朝着健康的方向发展。

而在2021年，坚持“房住不炒”依旧会是海南楼市主基调，让住宅市场多样化也是海南楼市的发展方向。

在海南存量房和土地供应“双减”的背景下，2021年楼市的走向已经很明朗，希望大家能在海南房价大涨的前面拥有一套自己的房。