“不受限购令制约，地段好，酒店式公寓，还能在家SOHO(‘Small Office Home Office’的缩写，有‘居家办公’之意)!”这是哈尔滨一家房地产开发商打出的售楼标语。其中提到的“酒店式公寓”，其实就是“商改住”项目——土地性质为商业、旅游、娱乐等商业用途或科研、教育等综合用途的地产项目，被开发商改头换面，建成住宅楼盘。

　　限购令催生的吸引力

　　严厉的限购政策让购房者把目光投向了商住项目。对于实施限购政策的哈尔滨来说，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。这让很多手中有钱的人丧失了购房的权利，在抑制炒作的同时，央行的持续加息也让部分刚性需求受到了影响。因此，很多商业项目迎来了“商机”。在开发商铺天盖地的广告诱惑面前，很购房者在未对所谓的“酒店式公寓”作充分了解的情况下，毫不犹豫地掏腰包购买。

　　“新政后首周就卖了8套房，销售速度明显加快，但现在慢慢回落了。”哈尔滨一处“商改住”项目的营销负责人说，“我们的项目不受调控政策的影响，下一步还会以较大的优惠促销40多套小户型房源。”

　　哈尔滨的其他几个“商改住”楼盘，也出现了火爆抢购的场面，如道里区的经纬360、麦凯乐公寓、99号公馆、南岗区的福顺尚都酒店公寓。哈尔滨的“商改住”不在少数，大部分都是道里、南岗等核心区域。其开发商的销售手段如出一辙：宣传在售楼盘完全不受哈尔滨限购令的限制，且价格比普通住宅便宜。开发商的这一策略颇为有效。“我们的项目基本上都是一套套地卖，很少出现客户一买就是好几套或整层的情况，几乎没有纯投资客户。因为‘商改住’确实比住宅楼便宜，而且很多人不在乎楼盘是商业性质还是住宅性质，只要能住就行。”某“商改住”楼盘的售楼小姐向记者透露。

　　在中天富城房地产开发有限公司营销策划师葉振雄看来，“商改住”项目还有其他优势：“商业项目具有可注册公司的功能，因而吸引了一部分想创业的年轻人购买或租住。这些客户多以文化创意产业及SOHO一族为主，以便注册个人工作室，白天做办公室，晚上就成了自住房。”此外，“商改住”项目的销售形势越好，购房者越担心开发商提高房价，这也加速了他们购房的进程。

　　“酒店式公寓”的真面目

　　上世纪90年代初，深圳写字楼市场异常火爆，房地产商拼命盖楼，导致出现供大于求的情况，最终致使当地的商业楼市长期低迷，出现了许多烂尾楼。后来，一些写字楼的物业管理公司纷纷给楼盘改头换面，将其“包装”成商务公寓或酒店式公寓进行销售。

　　哈尔滨的“商改住”是在2007年以后才兴起的。当时，哈尔滨的房价疯狂上涨，投资普通住宅的收益大大超过投资写字楼。于是，一些开发商偷偷地在有关部门批复为商业性质的土地上改建住宅。目前哈尔滨市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，几乎都属于此种类型。按建筑规划要求，这些项目不能接通天然气，水电费用按商业标准收取，物业费用也远远高于住宅项目。

　　“商改住”的问题还不止这些。在哈尔滨工作的山东小伙郝路跟小编讲述了他的看房遭遇。郝路本来准备在近期买套普通住宅，在新居内与女友完婚。但是，年初哈尔滨就发布了限购令，前几天央行又加息，他负担很重，不得不将目光转向“商改住”楼盘。“我知道这种楼盘不通天然气，只能用电磁炉做饭，生活成本确实高，但能有什么办法呢?想到这种楼盘的房价比普通住宅低，我就打算狠狠心买了。看房时，售楼小姐多次向我保证，产权是整整50年，不会变。可我仔细打听后才知道，这个楼从批准建设到建成，已经用了15年。如果我花几十万买一套房，最终也只能住35年!”

　　原来，按照《物权法》的规定，住宅产品的70年产权到期后可自动续期，而商业用途的土地产权一般为40年或者50年，如何续期尚无明确政策。更让郝路惊讶的是，“商改住”项目还隐藏了另一个巨大的秘密：因土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税，具体金额为：房产原值的70%×1.2%。这意味着一套100万元的“商改住”房，每年要交8400元的税。另外，以“科研办公”立项的综合项目被改建为“商改住”楼盘，竣工后可能通不过验收，导致业主难以入住或拿不到产权证。

　　有关部门开始治理

　　依据《中华人民共和国土地管理法》的规定：建设用地依法获得批准后，用地单位不得擅自改变土地用途，否则就属于违法行为。但目前我国还没有对应的管理部门对此进行监管，也缺少具体的处罚条例，加上科研用地的拿地价格往往只有普通住宅用地的1/10，所以在利益的驱使下，一些开发商自然铤而走险。SOHO中国董事长潘石屹则在微博中公开表示，“商改住”属于打政策擦边球、破坏城市规划的项目，政府应出台相关措施进行治理。

　　面对层出不穷的违规“商改住”，北京市终于再下杀手锏。5月16日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市商务委及市国土局五部门联合下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)，全面叫停商改住项目。这已是一年以来，北京第三次下发政策严管非住宅项目。

　　“主要内容是要求‘商改住’项目不能以‘不限购’作为楼盘的宣传手段。”哈尔滨某楼盘的营销总监向小编透露，按照有关部门的要求，开发商不能进行与楼市调控政策背道而驰的夸大宣传。另据透露，北京市住建委已对“商改住”项目的销售环节做出非书面规定，要求在售楼盘的现场要公示房屋的性质、产权年限、水电配套情况等，还要明确告知购房者能否将户口迁入该楼盘，等等。

　　北京已经对“商改住”率先出台政策，相信其他地区不久的将来也将陆续限制，如此看来，“商改住”刚刚迎来春天，冬天就要接踵而至了。