赵本山欲投资海南房地产

　　赵本山的动作令一直想做娱乐明星的潘石屹突然冷静下来。房地产泡沫让海南省政府忧心忡忡，猛药调控的双刃剑让官员左右为难。

　　1月20日，赵本山的新投资计划令已经疯狂的海南房地产再度升温：800亩土地、13亿元投资计划。赵本山的规划中，400亩打造成影视基地，400亩修建成度假休闲酒店。

　　赵本山是位艺术怪才，也是一位先知先觉的投资高手。2009年12月31日，国务院下发了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，赵本山真正拿到博鳌800亩土地就在国务院发文前几天。国务院文件下发后，海南顿时成为投资的热土，资金蜂拥而至，房地产价格更是扶摇直上。

　　赵本山欲砸13亿元进军海南地产，相对于一直希望在演艺圈有所表现的潘石屹，简直就是小钱儿。早在2001年，潘石屹在博鳌万泉河畔圈下1000亩土地时，原本的计划是做一个名叫“蓝色海岸”的别墅，别墅的头一半确实也卖出去了，当时的售价大概在6000元/平米左右。项目发展到第二期时，因为个中原因停顿下来，后潘石屹将项目包装成为度假型酒店。实际上，这些年，潘石屹一直不断地拿“蓝色海岸”来提点自己，称开发这个项目不太理智。

　　已经经历过一轮海南房地产泡沫的潘石屹，做梦也想不到这个只有3.39万平方公里的地方，会再次成为地产商的“梦之都”，人和资金再次涌回到这个四面环海的岛上。现在赵本山都进军海南了，影视方面潘石屹不如赵本山，可是房地产投资，潘石屹这一次比赵本山脚步快。潘石屹也回去了，封盘数年的博鳌“蓝色海岸”将于近日再度开盘，老潘说“怎么也能卖到2万(每平米)以上”。

　　疯狂在燃烧，泡沫却在堆积。过来人潘石屹感觉越来越不对劲儿，记者一声叹息：“今天涨多高，明天跌多重。”和潘石屹一样，海南省政府自己也是过来人，也深知泡沫的可怕，海南省委书记卫留成甚至在疯狂的当口，紧急踩刹车，决定暂停土地出让审批，也开始在探讨通过开征房地产税来抑制投机性地产投资的可行性。

　　心惊肉跳的涨价

　　1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，岛内很多城市的房地产项目便开始像当地的海鲜一样按“时价”销售了，所谓“时价”便是一天一个价，日日不同，日日上涨，有些楼盘甚至一天上涨1000元/平米。

　　比楼盘更稀缺的是土地，由于增量土地供应暂停，可交易的存量土地更显得弥足珍贵。正在海南寻地的海疆投资集团刘告诉记者，几天时间里，三亚沿海地区，不仅每个项目售价都涨了几千元/平米，土地价格更迅速飙升，很多土地的价格已经翻番，从200多万元/亩涨到了500万元/亩以上，一些黄金区域的地价已经接近北京市繁华地段。

　　根据海疆投资集团的调研报告，在过去十年中，2009年三亚市房价的涨幅是历年的第二名。而第一名出现在2002年，不过当年的快速上涨与基数过小有很大关系，尽管相比于2001年，2002年的三亚房地产均价上涨了85.33%，但也不过是从1500元/平米，涨到了2780元/平米。而2009年相较于2008年，三亚市房地产均价的涨幅达到了50.12%，2009年的房地产均价为14860元/平米，价格水平已经与一线城市市场基本持平，而上涨幅度绝对名列全国前茅。

　　2009年12月31日，“海南建设国际旅游岛”获国务院批准后，已经非常热的海南房地产市场被推向炙热。于是海南省委书记卫留成开始“喊停”，宣布在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。

　　一名不愿意透露姓名的海南省国土部门官员向记者解释，暂停批地最主要的目的是为了尽管新政策的本意是保护土地资源，避免批出去不符合国际旅游岛定位和规划的土地，保证后期符合规划、产业发展的土地供应。另一方面，该官员也表示，这个临时政策是政府在释放信号，提醒各位房地产开发商和投资客，如出现过热的情况政府将出面干预。

　　赵本山都去海南拿地了，更何况拥有大量资金的地产商，甚至是一些房地产领域的投机资金呢?海南省政府给开发商们降温的政策，客观上在短期内却造成了存量土地和项目的“奇货可居”，很多三亚项目已经从“人选房”变成了“房选人”。

　　几天前，一个大型的年终晚宴上，今典集团董事长张宝全成了“香饽饽”，很多房地产老总主动上前寒暄，都表示对今典在海南的项目有兴趣，愿意买上一两套。目前，今典集团在海南拥有800亩的土地，已建成亚龙湾红树林酒店，在建海棠湾红树林酒店，而三亚湾红树林酒店则对外销售。尽管还没有开盘，张宝全已经随行就市地把销售价格从2万元/平方米调高到2.5万元/平方米。 {Ky:PAGE}

　　疯狂背后的泡沫过热?还是良性?

　　海南省政府也已经承认了市场有过热的倾向，但很多房地产开发商仍认为海南房地产十分健康和良性。海南房地产开发有限公司副总经理余子健就并不赞同政府的担忧，甚至还非常乐观地认为，海南岛目前发展的度假地产是面向全国甚至面向国际的，是奢侈型享受的房地产，价格在合理范围内，没有泡沫。

　　到底是良性合理，还是泡沫满地?潘石屹曾经经历过1993年的海南泡沫疯狂，也曾经为拿到地皮开发不理想而悄然暂停项目开发，对现在一天一个价的海南房地产，潘石屹忧心忡忡，尽管他现在还在叫卖那个让自己担惊受怕的“蓝色海岸”项目。尽管“大地主”张宝全在觥筹交错的晚宴上，享受到众星捧月的快感，甚至他也看好海南长期的市场前景，可是却对短期内房价过快增长的势头很是担心。

　　泡沫之所以存在，是因为投资比重过大，根据海疆投资集团的调研，三亚市购房者中85%来自三亚市以外，其中当然绝大部分来自海南岛外。当然，不可否认这些异地购房者中，有一部分是以自住为目的的，但当海南“国际旅游岛”热兴起之后，很多来自浙江等地的热钱开始向温州积聚。

　　海南省的官员表示，和上个世纪90年代初不同，当时很多炒楼的资金都是来自银行，现在大部分都是民间资金，很多投资客都一次性付款，不会对银行造成很大的危险。

　　比投资客疯狂的是大型的房地产商。目前，鲁能、雅居乐、首创、万科(000002,股吧)、今典、中信等知名开发商都已经在海南圈下大幅土地。往往在海南大手笔操作的，都是具有相当资金实力的企业，同时他们拿地很早成本也很低，因此即便将来房价有所下调，也很难触及其成本线。但是有一点却是这些房地产商要面临的一个问题，他们在这片热土上开发，那就要从银行进行大量的贷款。

　　海南省政府叫停土地审批，从另外一个角度证明，海南房地产已经出现了泡沫，政府需要通过调控来挤压泡沫。面对鲁能、万科(000002,股吧)这样的大房地产商，甚至赵本山这样的演艺界商人，海南省的官员很忧虑，忧虑首先是目前三亚、海口等地房地产空置率太高，很多人都买了房子，一不自住二不出租，造成了社会资源的极大浪费，几乎为零的持有成本更推动了投资尤其是投机客的投资热情。

　　投机无非是一场“击鼓传花”游戏，泡沫破灭，鼓声停止，传到的最后一个人将吞下这枚“苦果”，连同其一起遭殃的一定还有地方经济。

　　另外，目前仍有很多开发商在海南寻找项目，但今日已不同往时，首先现在的土地成本已经很高，其次这个市场的风险正在积累，后进者在成本上将占有很大劣势，同时风险也相对于先来者高很多。就这一点，正在海南找地的远洋地产已经认识清楚，该公司人士表示，公司既然已经在北京土地资源上占到优势，可以平衡公司在海南拿地时的成本劣势。

　　对上一轮地产泡沫仍心有余悸的海南政府，显然正在积极寻找思路来防止地产泡沫的进一步吹大，及至破灭。但是能有什么好办法呢?毕竟现在投资客的热情太高，民间的资金又很多。正如此次的暂停审批土地政策，原本是政府在释放从紧的信号，却在短期内更推了一把房价。

　　记者得到的消息，目前海南省政府有关人士正在商讨和研究，很有可能在3月底国际旅游岛规划获批后，对房地产“祭”出重拳。首先当然是加大土地供应，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特区身份，率先全国开征房地产税，而且可能是“重税”，这样一方面可以抑制投机性购房，同时也催进投资客为了平衡持有房屋的成本，将房屋出租，搞活租赁市场。

　　猛药固然能够抑制泡沫的增长，但也是一把双刃剑。海南省政府也担心开征房地产税对整个市场面影响太大，因此仍在慎重的考虑当中。另据了解，在一方面防止岛外投资客过多涌进来的同时，海南省还在加大对岛内居民的住房保障力度。