自2010年4月以来，国家楼市调控政策不断加码，国内房地产企业的市场环境和金融环境都发生重大变化。一方面销售不振导致资金回笼困难，另一方面银行紧缩贷款及证监会对上市融资、增发、配股等途径的严控，房企正面临越来越紧缺的资金问题。为此，通过海外发行债券、票据、股权融资及依靠国内房地产信托基金等方式成为越来越多房企的选择。

　　银行贷款增长大幅减少   占资金来源比例历史最低

　　自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金途径越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业国内贷款总共7023亿元，同比增长仅仅6.8%，较2005-2010年平均26.5%的增长率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26250亿元，同比增长33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款增长却大幅降低情况下，企业的资金压力可想而知。

　　受其影响，上半年银行贷款在所占资金来源中仅仅占到17.13%，为近年来最低。而受政策的延续性，下半年通过银行获取贷款依然困难重重。

    房地产信托成为房企筹资的重要来源

　　受调控影响，国内房地产信托业由于较为宽松的政策环境、较高的回报、易于操作流程等优势得以飞速发展。据统计，2011年上半年，投资于房地产领域的信托产品数量为391个，规模为890亿元，占全部集合信托产品比例约为41.22%。房地产信托发行时间一般在1-2年内，而收益普遍在10%以上甚至更高。

　　而房地产信托的快速增长已经在一定程度上影响到楼市整体调控的质量，银监会近日就下发了《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司从7月起，每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，并口头要求信托公司降低房地产信托募集数量。房地产信托面临较大的政策不确定性。

　　海外融资迅速增长

　　据统计，上半年中国房地产企业海外融资已经超过1000亿元，几乎为去年全年的2倍，海外融资逐渐成为房企一个重要的资金来源途径。目前海外融资主要是通过发行合成债券、优先票据等形式进行，其发行利率普遍较高，大多维持在10%以上，最高达到13.5%。而对未来货币政策持续紧缩的预计，多数融资期限时间都超过5年。但由于金融的管制及对房地产企业自身实力的要求，目前海外融资仅仅成为少数大型房企筹集的途径。
　　   
　　房地产私募基金发展迅速

　　由于监管的相对宽松及高额的回报，上半年在楼市调控政策的高压下，私募基金业得以迅速发展。2011年上半年，全国总共募集房地产基金7支，募集总额为11.33亿美元；另募集到一支规模32.49亿美元主要投向房地产行业的夹层基金（一种提供介于股权与债权之间的资金的基金）。为此，上半年房地产私募基金的资金募集总量已大大超过去年全年18.59亿美元的规模。而尽管目前房地产私募基金所占房地产资金来源份额还比较少，但未来高速发展将势不可挡。

　　未来受楼市调控的持续性影响，房地产传统的融资渠道，如银行贷款、上市融资、增发扩股等仍将会受到较大的限制；而海外融资、房地产私募基金、房地产信托等新的融资途径将继续得以快速发展，但同时在政策监管下，新型融资渠道的相关操作流程及法律政策将得到进一步规范。

来源：中地行