随着7月1日起，《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》的实施，根据省人大代表《关于规范房产买卖合同维护购房者合法权益的建议》，以及《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》有关要求，海南省住建厅牵头起草了《海南省商品房买卖合同示范文本(征求意见稿)》(以下简称“合同示范文本”)《住宅质量保证书(征求意见稿)》《住宅使用说明书(征求意见稿)》。现向社会公开征求意见。

——    《合同示范文本(征求意见稿)》    ——

  《合同示范文本》中提出，签订合同前，出卖方应向买受方出示《商品房现房销售许可证》或《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件，并按照装修设计文件设置样板房及产品展示区。

  全装修质量标准不低于样板房标准

  《合同示范文本》第四条“该商品房基本情况”中，提出商品房装修质量及标准约定，里面包括：该商品房套内为【全装修】交付标准，全装修质量及标准不得低于《海南省全装修住宅室内装修设计标准》标准，出卖人应在本合同签订前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区(鼓励设置装修施工工艺展示)；样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准；出卖人未经双方约定增加的设施、设备、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人等内容。

  装修风格变更须10日内通知买房人

  《合同示范文本》第十六条“规划、设计的变更”中，提出设计变更方面，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图、装修设计文件，涉及该商品房装修标准、风格、档次，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知书送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

  装修材料不达标准买受人有权更换

  《合同示范文本》第十七条“商品房质量”中，提出该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，涉及装饰装修及设备标准的，该商品房应按合同附件三约定使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照及时更换、修理或出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价进行处理。

  商品房交付90天内完成不动产转移登记

  《合同示范文本》十九条“不动产登记”中提出，出卖人应在该商品房交付验收的同时，一次性如实告知买受人办理不动产转移登记需要由买受人提供的证件资料，出卖人应当在该商品房交付验收后不超过90天内，办理完成不动产转移登记，买受人委托出卖人领取《不动产权证》的，出卖人应将买受人名下的《不动产权证》证书交给买受人；买受人自行领取《不动产权证》的，出卖人应及时通知买受人并将买受人名下的《不动产权证》证书领取凭证交给买受人。出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供证件资料的，由出卖人承担责任。因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。因出卖人原因，买受人未能按上款约定时间内取得该商品房的《不动产权证书》的，按照合同中的三种方式处理。

——    《住宅质量保证书(征求意见稿)》——

  新增装修工程等保修说明

  卫生洁具开关插座都有保修期

  《住宅质量保证书(征求意见稿)》(以下简称“质保书”)中提到，关于保修期限和保修范围，国家有规定的，最低保修期限和范围不能低于国家相关规定。其他部位、部件的保修期限和保修范围由开发企业根据供应商提供的保修期限和保修范围与购房人自行约定。

  质保书在保修内容、保修责任、承诺保修期限、最低保修期限四个方面做了详细说明。除了原有的地基基础工程和主体结构、屋面、外墙、有防水要求的卫生间、厨房、房间、地下室的防渗漏等保修责任和期限基本不变外，新增了装修工程、卫生洁具、浴具及五金、配电箱、信息配线箱、开关、插座等方面保修内容。

  ● 装修工程，保修期内装修工程出现质量问题，开发企业将无偿进行维修。承诺保修期限2年，最低保修期限1年。

  ● 卫生洁具、浴具及五金，保修期内因施工质量问题出现的卫生洁具开裂，漏水问题，开发企业将无偿进行维修。承诺保修期限2年，最低保修期限1年。

  ● 配电箱、信息配线箱、开关、插座，保修期内因产品或施工质量问题出现的随楼附送的灯具(不含光源)、电器及开关失灵问题，开发企业将无偿进行维修，但业主自行改动后不属保修范围。承诺保修期限1年，最低保修期限半年。

  ● 质保书中还新增了厨房内应配设备和厨房内可选配设备事项。应配设备包括：厨柜、灶具、洗涤池、排油烟机、水龙头等，可选配设备包括热水器、消毒柜、微波炉、洗碗机、烤箱、电冰箱、电饭煲、净水器、厨余垃圾处理器等，这些设备保修期内因质量问题，导致厨房设备、电器不能正常使用，开发公司或购房人联系供应商进行无偿维修。

  此外，质保书中还提到，建筑工程及附属设施发生质量问题按所列范围和期限进行保修，在保修期内，开发企业负保修责任或委托其他单位负责保修；超过保修期后，购房人可委托物业服务单位或自行维修。

——   《住宅使用说明书(征求意见稿)》    ——

  买房人不得擅自在墙面掏门掏窗

  《住宅使用说明书(征求意见稿)》提到，按安全、节能、环保要求，购房人(使用人)不得擅自改变房屋使用性质、结构(包括在墙面掏门、掏窗，在地面凿槽等)、外形及色彩，不得擅自改变、改装、拆除房屋原有附属设施，必要的装饰、改变应经有关管理部门批准同意后方可施工，并确保不影响其它购房人(使用人)的正常生活和使用。

  商品房交付后，购房人(使用人)擅自改变房屋使用性质、结构、外形、色彩，擅自改变、改装、拆除房屋原有附属设施的，由购房人(使用人)自行承担改变、改装部位的保修、维修责任，对其他购房人(使用人)造成影响和损失的须负责赔偿。

  商品房交付后，购房人(使用人)自行添置的设施、设备，由购房人(使用人)自行承担保修、维修责任。