本文首发于微信公众号：文高经济时评。

　　刚刚过去的2016年是不平凡的一年，这一年除了“黑天鹅事件”在世界各地频发，就是世界前两大经济体美国和中国的房价都被中国人炒上历史新高或炒成天堂价格。接下来所要发生的事情可能是买房人根本就不会想到的，那就是他们在这两个国家购买的房屋都将被套的房价的高位，这对于他们来说也算是个“黑天鹅事件”。

　　至于为什么2016年在中国购房的人会被套在高位，我已在去年12月19日的时评《中国房地产市场的投机时代终结！》中讲了，这里就不多说了，总之，是当房子不再是房子而变成投资品的时候，房价就到头了；当美元加息并进入升值通道的时候，房价就到头了；当中央政府下定决心控制金融风险的时候，房价就到头了。

　　我今天重点要说的是，为什么去年在美国买房的人也会被套在高位。首先，我们要清楚两个事实：一个是全世界喜欢买房炒房的民族最主要有两个，中国人和日本人。日本人买房炒房在27年前受伤害怕了，所以目前只剩下中国人；另一个事实是，纵观美国几十年的房价，除了2000年到2006年涨了两倍，一直都不怎么涨。

　　这两个事实都说明一个问题，美国的房地产市场之所以火热，是因为中国人在那里一掷千金。且不说2011-2015年间中国个人在美国购房支出高达1100亿美元，仅就2015年一年，中国买家就在美国为每套房屋平均支出了83.2万美元，2016年数据一旦出来可能会更加惊人。那么，中国人为什么那么喜欢到美国买房呢？

　　首先是感觉美国好；其次是中国的房价已经赶上美国，一线城市的房价甚至高过美国，比价效应让中国购房者涌向美国；第三是人民币升值时感觉到美国买房便宜，人民币贬值时感觉购买美元资产安全。无论哪种理由都似乎支持中国人到美国买房，于是中国的购房者从国内疯狂到国外，以至于有些国家开始限制中国人买房。

　　可是，从今年开始境内个人购汇要有点麻烦了，虽然每人5万元的换汇额度没有缩减，但要说明购汇用途，严禁用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目，而且将对违规者按总额30%重罚。美国房价会因此而不再涨，因为美国人买房都是为了居住，压根就没有炒房的环境和习惯。

　　中国人自己把美国的房价炒起来，突然遇到问题了，外汇管制让后面无人接盘了，美国的房价自然平静或下行。这时候，另一个问题就来了，本来房价每年上涨在美国买房是不用担心每年都要交的房屋市价3.3%的房地产持有税的，可房价一旦不涨了，在美国持有房子的成本就太高了。养房子贵、卖房子难，投机投资两不宜。

　　跟当年日本人到美国买资产一样，不是美国房子便宜，是因为我们的房子太贵而产生的错觉，其实美国人很多人是买不起房子的，40%的人都是租房住；再就是中国人怕人民币贬值纷纷跑出去买美元资产，以为这样就可以增值保值了，其实不然。我们往后看，玩这些资产类的东西谁都玩不过美国人，你迟早都会被剪羊毛的。

　　羊毛怎么被剪的呢？看看上世纪80年代后期的日本你就知道了，当年在美国疯狂购买资产的日本人后来纷纷把高价买来的房屋低价卖给美国人，包括三菱物业购买的洛克菲勒中心的14栋办公楼。为什么呢？他们都盘算着美国的房价会涨，可后来发现房价是自己炒高的，拿到手后不仅税重而且租不出，原价卖出都做不到。

　　前面我说过，在过去的几十年时间里，除去通胀因素，美国的房价几乎是不长的，2000年到2006年只涨了两倍就涨出个次贷危机来，2016年比2015年只涨了5%就被称作房地产市场火热，你不能用中国一年涨一倍的房价去衡量美国，更何况美国的房价已经处于历史高位，达到了2006年5年涨两倍后的峰值，已经见顶了。

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