上海远郊的楼面价都达到5万元，中环的土地值多少钱？上海单价地王的出现，终于让这个考验想象力的问题有了答案。作为年内成交的第一块中环以内住宅地，凉城一定会是7月中旬的爆点，热议的话题可以是6.7万元的理性楼板价，可以是相对来说有些意外的胜利者新城，也可以是对未来上海土地市场走向的那层朦朦细雾。

　　两个月前，当上海外环外周浦地块拍出5.4万元/平方米可售楼板价，一个问题就始终考验着人们的想象力：当郊区都这么贵了，上海市中心的地价又会有多高呢？

　　7月14日上午，这个问题终于有了答案，上海虹口凉城地块在众所期待中拍卖，在15家参与竞标的房产商中，最终的赢家是新城，以6.7万／平米的拍卖楼板价拿下该地块，总价为37亿，溢价率为77%。成为了上海住宅用地单价地王，超过了三湘在浦东前滩地块的6.6万元/平方米。

　　更有好事者，把5%的保障房、行政和医疗设施，5%的不可售商业和15%的自持物业所占土地面积直接去掉，算出这块地的可售楼板价高达9.3万元/平方米。其实，这样的算法有点哗众取宠。5%的不可售商业和15%的自持物业，并不是完全的成本，是可对外出租经营的，每月每年都有固定且不断增加的现金流。项目公司转让的时候，这部分资产可以变现。用于银行抵押，也可以部分变现。如果未来REITS成熟，也可以变现。所以，这块地的楼板价不是某些自媒体所夸张的那样接近10万元/平方米。

　　在虹口凉城地块的土拍之前，媒体已经渲染这块地的楼板价要破10万／平米，将成为上海第一块楼板价破10万的地块，将成为上海有史以来最贵的一块地，成为新中国以来最贵的一块地。今天的拍卖，预想中的疯狂并没有出现，开发商自始至终都表现十分的理性，比今年早些时候拍地王时都要理性。

　　值得一提的是，政府在出让这块土地时，出让条件非常的苛刻：限高90米，限低24米；开发商自持租赁15%；无偿建设5%的保障房；交付5%的商业配套；不低于2000平的社区行政医疗设施配建；中小套型建筑面积不得低于70%；套数不得低于450套；3年内开发完毕；100%全装修交付。

　　按照此前的预测，实际楼板价突破10万／平米，那么相当于溢价率超过100%，那么明年该地块上市时其售价必将会是13万／平米起售。换句话说，凉城地块要卖的比陆家嘴和滨江等传统豪宅区的一些豪宅卖的还要贵才能保本。

　　从客群购买力来判断：凉城地块未来的主要购买群体来自地块周边区域的置换客群，而在周边二手房售价仅在7、8万／平米的背景下，周边置换客群可承受的最高单价应该也只有10万／平米左右，至多是以老小区的大户型换该地块的小户型，那也只能承受11万／平米。

　　从客群购买力倒推，这块地楼板价的溢价率不会超过100%，拍卖楼板价不会超过7万／平米。最终的拍卖结果也证明了开发商的理性：新城拿下该地块的楼板价6.7万／平米，溢价率为77%，一切都在预期之中。