研究报告显示，去年全国总体房价下降8%，交易量下降10%。在此过程中，房地产的投资开发速度在放缓，但仍为正增长。从今年5月份开始，房地产行业已经出现拐点，房地产行业的交易量和房价全面回升，但交易量和房价的整体上升需要过一段时间才能传递到房地产投资。

　　明年五六月份才会出现房地产开发投资增速的回升，从目前3%的增速逐步上扬。对于房地产投资开发增速下滑，是基于中国实体经济增长速度下滑造成。有三个因素导致前三季度国内实体经济增速放缓。

　　房地产投资增速下滑又与国内经济环境相关，而房地产投资增速下降也引起原材料、钢铁、水泥、有色等相关行业投资增速下滑，产能过剩进一步严重。预计2016年上半年市场销售仍将保持惯性上行趋势，下半年销售将回归正常水平。

　　房地产投资不断下滑、新开工一直处在低位以及库存高企，使得短期内市场上行难有可持续基础。短期来看，明年政策宽松力度将会减弱，信贷和利率已经基本调整到位，进一步下调空间不大；中长期看，人口红利减退以及人均住房面积提升，也使改善型需求提升空间有限。

　　在行业变革之际，城市分化也会进一步加剧。一线城市无论是开发投资还是新开工都显著好于三四线城市。目前来看，受制于高企的库存，三四线城市成交量、价格难有突破。这些城市未来去库存还需要通过户籍改革推进、公积金异地互贷落地、加大货币安置化比例等政策来推动。

　　总体而言，行业当前面临的最大风险就是库存积压。化解房地产库存已上升为打造新城镇计划的一部分。随着部分区域气候优势区域，气候属不可更改的自然属性，这类城市在国内相对稀缺，典型如三亚旅游地产。