11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来，习主席首次对于房地产库存表态。紧接着第二天，李克强主持召开国务院常务会议，其中也提出，要加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。

　　中央密集发声的背后，是否意味着房地产政策调整窗口已经开启？房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？11月12日，民生银行和全联房地产商会联合举办的不动产金融年会上，任志强发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲：

　　1、我们应该重新认识房地产市场了，房地产从来都是中国经济的支柱产业，没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设，或者说与房地产相关的行业。

　　2、今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱，中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去，就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金。

　　3、地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金，所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候，一年的土地出让收入在四万亿以上，今年估计不到三万亿，25%到30%的降幅。

　　4、全国18-24万亿地方债里，50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债，还不了债就没钱干活。

　　5、所有银行的坏账里，房地产的坏账率是最低的，钢铁等行业是最高的。但即便如此，房地产还是难以获得合理的贷款，因为巨大的库存让银行存在疑虑，认为房地产市场不良。

　　6、这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率，利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候，开发商即便不涨价，房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价，也相当于降价了。

　　7、2012年新一届政府出台的一些政策，本来想调控2013年的价格上涨，结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了九千万平米。

　　8、2008年的时候，政策出来后马上出现房价暴涨，原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平米，现在总的库存量已经达到6.8亿平米。这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。

　　9、7亿平米库存里，有4亿多是住宅。但是每年有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1，以这个速度很难消化库存。