根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。按照国际上通行的人口年龄结构划分类型,15-64岁之间被视为劳动年龄人口,0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明,劳动年龄人口的比例越高,住房需求越大;而人口抚养比越高,住房需求越低。
当人口接近退休年龄时,住房自有率将会随着年龄的增加而降低,因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房,这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。在许多OECD国家,纷纷出现了60岁左右的老年人集中抛售住房的现象。同样,少年抚养比提高后,由于抚养孩子的支出增加,在孩子未成年时父母会倾向于暂时减少购房支出。
从收入角度来看,高收入人群、高收入地区的住房需求明显要高于低收入人群和低收入地区,城镇化的推进阶段和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。在新世纪的前十年内,中国的住房需求增加了近七倍左右。其中,人口结构因素的影响程度无论从时间还是空间上均得到了明显强化。
但是由于当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平,未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例持续升高、中青年人口比例持续下降的局面,“单独两孩”政策的陆续放开再叠加1980年代生育高峰期的婴儿回声潮,未来五年内年均新生儿数量将接近1800万。而伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善,中国未来20年内的老年抚养比也将会上升一倍左右,2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。
未来二十年将是中国人口结构及住房需求剧烈变动的时期,为了防止人口结构的周期性波动给住房市场带来大起大落的影响,必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。
